Zastanawiasz się, co to jest najem okazjonalny i jak działa? Ta specjalna forma umowy najmu lokalu mieszkalnego, zawarta na czas określony (do 10 lat), to rozwiązanie, które znacznie zwiększa ochronę praw wynajmującego. Dzięki obligatoryjnym załącznikom, takim jak oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i wskazanie lokalu zastępczego, procedura odzyskania nieruchomości i eksmisji nieuczciwego najemcy jest znacznie uproszczona i przyspieszona w porównaniu do tradycyjnej umowy najmu. Czy najem okazjonalny chroni wynajmującego przed nieuczciwym najemcą? Zdecydowanie tak.
Podstawy najmu okazjonalnego: Definicja i cel
Najem okazjonalny, wprowadzony do polskiego porządku prawnego ustawą z 17 grudnia 2009 roku (będącą zmianą do Ustawa o ochronie praw lokatorów), stanowi odpowiedź na potrzebę większego zabezpieczenia interesów właścicieli lokali mieszkalnych. Czym dokładnie jest najem okazjonalny i jakie są jego podstawowe założenia? Jest to umowa najmu lokalu mieszkalnego, w której właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania. Charakteryzuje się tym, że jest zawierana na czas określony, nie dłużej niż na 10 lat. Głównym celem tej formy najmu jest zapewnienie wynajmującemu skuteczniejszej ochrony prawnej, zwłaszcza w sytuacji, gdy najemca zalega z czynszem lub nie chce opuścić lokalu po zakończeniu umowy.
W przeciwieństwie do zwykłego najmu, najem okazjonalny ogranicza zastosowanie wielu przepisów chroniących lokatora, co znacząco upraszcza procedurę odzyskania nieruchomości. W jaki sposób najem okazjonalny chroni wynajmującego? Właściciel, który zawarł umowę najmu okazjonalnego, może łatwiej uruchomić procedurę eksmisji, a w razie konieczności także egzekucji komorniczej. Dzieje się tak, ponieważ najemca zobowiązuje się do dobrowolnego poddania się eksmisji w razie złamania warunków umowy, jej rozwiązania lub wygaśnięcia, a także wskazuje inne miejsce zamieszkania w przypadku wykonania eksmisji. To jest właśnie to oświadczenie o poddaniu się egzekucji, które stanowi kluczowe zabezpieczenie.
Kluczowe wymogi i strony umowy
Umowa najmu okazjonalnego nakłada ściśle określone wymogi zarówno na strony umowy, jak i na przedmiot najmu. Jakie strony mogą zawrzeć umowę najmu okazjonalnego? Wynajmującym może być wyłącznie osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Musi to być również właściciel lokalu lub osoba posiadająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Najemcą natomiast może być jedynie osoba fizyczna, ponieważ umowa najmu okazjonalnego ma na celu zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych.
Jaki jest przedmiot umowy najmu okazjonalnego? Może być nim tylko i wyłącznie lokal mieszkalny. Nie ma możliwości zastosowania tej formy umowy najmu do lokali użytkowych, biur czy innych nieruchomości komercyjnych. Jeśli rozważasz wynajem nieruchomości na cele komercyjne, zapoznaj się z informacjami na temat umowy najmu lokalu pod działalność gospodarczą. Na jaki czas można zawrzeć umowę najmu okazjonalnego i czy można ją przedłużyć? Umowa musi być zawarta na czas określony, a jej maksymalny okres trwania wynosi 10 lat. Nie jest możliwe zawarcie umowy najmu okazjonalnego na czas nieokreślony. Po upływie tego okresu, strony mogą bez problemu przedłużyć umowę najmu okazjonalnego na kolejny czas określony, co jest elastycznym rozwiązaniem dla obu stron.
Niezbędne formalności i dokumenty: Krok po kroku
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego wiąże się z szeregiem specyficznych formalności, które mają kluczowe znaczenie dla jej ważności i skuteczności. Jakie dokumenty są wymagane do umowy najmu okazjonalnego i jaka forma umowy jest potrzebna? Cała umowa najmu, a także wszelkie jej zmiany, wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Co więcej, do umowy najmu okazjonalnego obligatoryjnie muszą być dołączone trzy kluczowe załączniki, bez których traci ona charakter najmu okazjonalnego i staje się zwykłą umową najmu.
Pierwszym i najważniejszym załącznikiem jest oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym dobrowolnie poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia oraz wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego. Co to jest oświadczenie o poddaniu się egzekucji? To właśnie ten kluczowy dokument, wymagający formy aktu notarialnego. Drugim załącznikiem jest wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku eksmisji. Ten dokument może mieć formę zwykłego pisemnego oświadczenia. Trzeci załącznik to oświadczenie właściciela wskazanego lokalu zastępczego, wyrażające zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących. Na żądanie wynajmującego, podpis na tym oświadczeniu może być notarialnie poświadczony przez Notariusza.
Jak wygląda procedura zawarcia umowy najmu okazjonalnego krok po kroku? Aby kompleksowo zrozumieć cały proces, warto zapoznać się z dokładnym opisem, jak wygląda umowa najmu okazjonalnego krok po kroku. Zazwyczaj przebiega ona następująco: najpierw strony podpisują właściwą umowę najmu okazjonalnego. Następnie najemca, z jednym egzemplarzem podpisanej umowy najmu, udaje się do Notariusza, często w renomowanej Kancelarii Notarialnej, w celu sporządzenia aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji. Ważne jest, aby to oświadczenie nie zostało złożone przed podpisaniem umowy najmu okazjonalnego, co bywa częstym problemem logistycznym. Do Notariusza często towarzyszy najemcy osoba wskazująca lokal zastępczy, aby Notariusz mógł poświadczyć jej zgodę. Po uzyskaniu wszystkich wymaganych dokumentów, najemca przekazuje je wynajmującemu.
Koszty związane z zawarciem najmu okazjonalnego
Decyzja o zawarciu umowy najmu okazjonalnego wiąże się z pewnymi dodatkowymi kosztami, głównie notarialnymi, które nie występują w przypadku zwykłej umowy najmu. Ile kosztuje sporządzenie umowy najmu okazjonalnego u notariusza? Najważniejszym z nich jest taksa notarialna za sporządzenie aktu notarialnego zawierającego oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. Warto pamiętać, że zakres usług notariusza jest szeroki i obejmuje wiele innych czynności prawnych. Zgodnie z przepisami, wysokość tej taksy nie może przekroczyć jednej dziesiątej minimalnego wynagrodzenia za pracę w danym roku. Przykładowo, w 2025 roku opłata ta wynosi około 466,60 zł netto (573,92 zł brutto) za oświadczenie dla jednej osoby, plus koszt wypisów (około 29,52 zł brutto za jeden wypis). Takie są właśnie koszty związane z najmem okazjonalnym.
Jeśli wynajmujący zażąda notarialnego poświadczenia podpisu właściciela lokalu zastępczego, wiąże się to z dodatkową opłatą, zazwyczaj wynoszącą około 20 zł netto. Kto płaci za akt notarialny przy najmie okazjonalnym? Przepisy nie precyzują, która strona ma ponieść koszty notarialne, co oznacza, że jest to kwestia do indywidualnego uzgodnienia między wynajmującym a najemcą. Często wynajmujący decyduje się pokryć te opłaty, biorąc pod uwagę większe korzyści i bezpieczeństwo prawne, jakie zapewnia mu umowa najmu okazjonalnego.
Ponadto, wynajmujący może uzależnić zawarcie umowy najmu okazjonalnego od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej. Jakie są regulacje dotyczące kaucji zabezpieczającej w najmie okazjonalnym? Kaucja ta ma na celu pokrycie należności z tytułu umowy najmu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Wysokość kaucji nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu wszelkich należności właściciela.
Obowiązki podatkowe i zgłoszenie do Urzędu Skarbowego
Po zawarciu umowy najmu okazjonalnego, na wynajmującym spoczywa ważny obowiązek administracyjny: zgłoszenie tego faktu do właściwego naczelnika Urzędu Skarbowego. Czy najem okazjonalny trzeba zgłosić do US? Zgłoszenia należy dokonać w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu okazjonalnego, właściwemu urzędowi ze względu na miejsce zamieszkania właściciela. Jakie są zasady ustalania i płacenia czynszu oraz innych opłat w najmie okazjonalnym? Brak zgłoszenia w terminie powoduje, że umowa najmu traci swój specjalny charakter i jest traktowana jako zwykła umowa najmu, pozbawiając wynajmującego wszelkich przywilejów ochronnych.
Zgłoszenie nie wymaga stosowania żadnego konkretnego formularza – wystarczy pisemne oświadczenie zawierające najważniejsze informacje: dane osobowe wynajmującego i najemcy, adres wynajmowanej nieruchomości, datę zawarcia umowy najmu oraz datę rozpoczęcia najem okazjonalnego. Na żądanie najemcy, wynajmujący ma obowiązek przedstawić potwierdzenie dokonania zgłoszenia do Urzędu Skarbowego. Urzędy skarbowe coraz skuteczniej weryfikują dochody z najmu, analizując przelewy i ich cykliczność, dlatego terminowe zgłoszenie i płacenie podatków jest kluczowe dla uniknięcia konsekwencji prawno-skarbowych. W przypadku nieumyślnego niezgłoszenia najmu okazjonalnego, wynajmujący może złożyć „czynny żal”, o ile nie wszczęto jeszcze wobec niego kontroli.
Jak opodatkowany jest najem okazjonalny? Od 2023 roku przychody z najmu okazjonalnego (traktowanego jako najem prywatny) podlegają opodatkowaniu wyłącznie Ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Stawka ryczałtu wynosi 8,5% dla przychodów do 100 tys. zł rocznie, a powyżej tej kwoty – 12,5%. Istotną cechą tego rozliczenia jest brak możliwości odliczania kosztów uzyskania przychodu.
Wypowiedzenie umowy i przyspieszona procedura eksmisji
Najem okazjonalny zapewnia wynajmującemu znacznie uproszczoną ścieżkę postępowania w przypadku konieczności odzyskania lokalu. Umowa najmu okazjonalnego wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia. Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego? Przepisy Kodeksu cywilnego stanowią, że jeśli czas trwania umowy najmu jest oznaczony, strony mogą wypowiedzieć najem jedynie w przypadkach określonych w umowie. Dopuszczalne jest wprowadzenie klauzuli umożliwiającej wypowiedzenie z „ważnych przyczyn”, co jest istotne dla obu stron umowy najmu.
Jeśli po zakończeniu umowy najmu, najemca dobrowolnie nie opuści lokalu, wynajmujący doręcza mu pisemne żądanie opróżnienia lokalu, opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem, wyznaczając termin. W przypadku braku reakcji w ciągu 7 dni od doręczenia żądania, wynajmujący może złożyć wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności w umowie, wynikającej z aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji. Do wniosku należy dołączyć potwierdzenie zgłoszenia najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego oraz wspomniane żądanie, co jest kolejnym krokiem w procesie odzyskania nieruchomości.
Kluczową zaletą najmu okazjonalnego jest przyspieszona procedura eksmisji. Dzięki notarialnemu oświadczeniu o poddaniu się egzekucji (które stanowi akt notarialny), właściciel może wszcząć postępowanie egzekucyjne niemal natychmiast, bez konieczności długotrwałego procesu sądowego o nakaz opróżnienia lokalu, często zawiłego i długotrwałego, co potwierdza nawet orzecznictwo Sądu Najwyższego. Co więcej, w przypadku najmu okazjonalnego wyłączone są przepisy dotyczące ochrony praw lokatorów, które w zwykłej umowie najmu uniemożliwiają eksmisję w okresie ochronnym (od 1 listopada do 31 marca) lub nakładają obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego bądź tymczasowego dla niektórych grup najemcy (np. kobiet w ciąży, małoletnich, osób niepełnosprawnych). Eksmisja może zostać przeprowadzona przez cały rok, a najemca zostaje przekazany do wskazanego przez siebie lokalu zastępczego, co eliminuje ryzyko „eksmisji na bruk”.
Zalety i potencjalne wyzwania najmu okazjonalnego
Dla właścicieli mieszkań, umowa najmu okazjonalnego jest zdecydowanie korzystnym rozwiązaniem. Zapewnia on znacznie większe bezpieczeństwo prawne wynajmującemu, minimalizując ryzyko związane z nieuczciwymi najemcami i znacząco ułatwiając procedurę odzyskania lokalu. Uniknięcie długotrwałych i kosztownych postępowań sądowych w przypadku problemów z najemcą to jedna z największych zalet tej formy umowy najmu. Mimo początkowych kosztów notarialnych (związanych z Notariuszem), które wynoszą kilkaset złotych, zapewnione bezpieczeństwo i komfort często przewyższają te wydatki. To potwierdza, czy warto zdecydować się na najem okazjonalny z perspektywy wynajmującego.
Z drugiej strony, najemcy nie powinni obawiać się umowy najmu okazjonalnego na tych warunkach. Zapisy najmu okazjonalnego są niekorzystne jedynie dla tych najemców, którzy mają nieuczciwe zamiary. Uczciwi najemcy mogą spać spokojnie, a co więcej – mają pewność, że warunki umowy najmu, takie jak czynsz i czas trwania, nie ulegną niespodziewanej zmianie. Klauzula o lokalu zastępczym jest również formą zabezpieczenia dla samego najemcy, gwarantując mu dach nad głową w przypadku eksmisji. To pokazuje, czy warto zdecydować się na najem okazjonalny z perspektywy najemcy.
Mimo swoich ewidentnych zalet dla wynajmujących, umowy najmu okazjonalnego wciąż nie są powszechne, stanowiąc według niektórych badań zaledwie około 5% wszystkich zawieranych umów najmu. Często wynika to z obaw najemców przed dodatkowymi formalnościami, kosztami notarialnymi czy perspektywą eksmisji. Dlatego też, aby zachęcić potencjalnych lokatorów, wynajmujący powinni być cierpliwi i szczegółowo wyjaśniać, na czym polega ta forma umowy najmu okazjonalnego oraz rozwiewać wszelkie wątpliwości, podkreślając obopólne korzyści płynące ze stabilności i jasnych zasad. Gdzie znaleźć wzór umowy najmu okazjonalnego, aby rozwiać wątpliwości?